【有话铭说】中国这样的房价上涨不叫泡沫
近日，有部分自媒体重新转载了《陆铭：大城市的出路在哪里？》一文，并错误解读为“陆铭认为中国房地产市场没有泡沫”。“铭心而论”在此澄清，陆铭教授从未对“中国房地产市场是否存在泡沫”下过论断。陆铭教授的观点是：如果以“房价-收入比”作为指标来判断中国房地产市场存在房价泡沫，将严重高估泡沫的程度，因为由供给不足所导致的高房价收入比不能计为泡沫。
希望相关媒体在转发文章时不要误导读者，尊重原文。
更严谨的数据分析将于今日在《世界经济》杂志上发表。
本文节选自《南方人物周刊》文章《陆铭：大城市的出路在哪里？》
大城市的房价为什么这么贵？
人物周刊：你说过，像中国这种，因为供给不足引发的房价上涨，不算泡沫。
陆铭：对。我举个例子，如果现在房子是敞开供应的话，大概月薪一万的人都买得起房子。现在供给减少，大家的收入都不变，那就只能提高门槛，让更少的人才能买到房子。比如，我把门槛提到月薪两万、月薪三万的人买得起这房子。在这个过程中，如果你来算房价收入比，这个比值就变得越来越惊人了。用房价收入比来讨论房价是不是有泡沫，只在供给没有问题的情况下才成立。我们目前的情况，供给受到了限制，这种因素导致的房价上涨，这不叫泡沫。泡沫是由需求方定义的，而一线城市现在是供给方不足导致的房价上涨，三四线城市就没有这个问题。假如现在扩大住房供应，房价可能跌了，这种情况不叫刺破泡沫，只是价格受供求影响围绕价值上下波动。
中国的住房市场跟西方有很大的不同，其中最主要的就是政府对供给方的控制。中国的房价有没有泡沫？我也不能说绝对没有，但中国房价的主要问题还是出在供给和需求不匹配上。
人物周刊：那政府为什么要控制房子的供给呢？
陆铭：因为，从人口角度来讲，他们觉得（大城市）太大了，北京上海太大了；从城市发展的角度来讲，他们把均匀和平衡这两个概念搞混了嘛。你现在问一个地方政府官员，中国老百姓的地区之间收入差距大，是不是问题。估计所有人都会回答，这是个问题。你再进一步问，欠发达地区的发展怎么办？绝大多数人会告诉你：给钱。北京上海是不是太大了？太大了。要不要限制？要限制。这是我们惯常的一个思维方式，但我们从来不问，别的市场经济国家如果遇到这种情况，他们会怎么办？比如，你到纽约、东京，你去问他们，纽约、东京是不是太大了？要不要想办法去限制？
事实上，其他国家不会问这种问题，没意义。他们一没有户籍制度，二没有强大的国家来调配土地资源。但为什么别人不限制，他们也发展得蛮好？
我们现在就是希望把资源从发达地区转移到欠发达地区，这不就是把资源从回报高的地方转移到回报低的地方去吗？你想，如果是一个正常的市场机制的话，资源会往回报低的地方流还是往回报高的地方流？我们很多时候会忘记问一个问题：我们现在做的事情，其他国家会做吗？很多事情，比如户籍、土地，还有特大城市种粮食。全世界的特大城市，称自己是全球城市的，哪里还在种庄稼？这么寸土寸金的地方，按道理来讲，这块地就该用来发展工业和服务业，吸纳就业。中国现在是要跨越中等收入陷阱的时候，这些地方，都是帮助大家致富的地方，为什么还要再去种庄稼？我从前问过政府官员这个问题，其中一个回答我，“上海种蔬菜，有保持生态的功能”；另一个人则告诉我，这是出于上海的粮食安全考虑。国家才需要考虑粮食安全，一个城市是不需要的，如果要保持生态，可以多种树。人口向城市集中，特别是向大城市集中，他们占用的土地要比解放出来的土地多，反而更有利于国家的粮食安全和生态保护。
上海，一位市民抱着孩子在密密麻麻的住宅楼前散步
人物周刊：有一种说法，说现在的上海对年轻人关上了大门，这里对年轻人的门槛越来越高。还有种说法,上海没有对所有的人关上大门，它是在挑选自己适合自己的人，你对这个问题怎么看？
陆铭：我觉得说现在上海对年轻人关上大门都说轻了。现在连企业家都在说，上海继续这副样子，我就要走了。为什么呢？他们招不到人了，企业家们说自己招不到合适的人了。
表面上看，目前的制度就是在挑选人才，可是间接受影响的人很多。首当其冲的就是希望留下来的企业家们，成本高了。前段时间有媒体报道，一个世界500强的公司老总说：成本太高，我受影响。其次，每一个市民都会受到影响。越是限制低端劳动者流入，保姆是不是越贵？在餐馆里吃饭是不是越贵？这就是为什么现在上海的服务价格，几乎可以跟香港有一拼了，要知道，我们的人均收入只有香港三分之一。这种情况，越是在上海待着的人，就越受影响。真正高端的人是无所谓的，他们可以去新加坡去香港，中游以下的人受影响最大，这就是市场经济被扭曲的结果。政府以为他们做这些事情可以保护本地市民，实际上受损的就是在本地住着的人，能走掉的才无所谓。
下面我再具体说说挑选的事情。一个人收入水平会不断提高，这只是速度和早晚的问题，随着你的收入水平提高，你大量的新增消费是服务性消费，到餐馆里吃饭，找人帮忙打扫卫生……而这些服务行业的从业人员就是你现在想赶走的人。我想讲一个美国的数据来说明一下。在美国的城市，一个高科技的人进来，会相应的带动五个工作岗位，一个律师，一个医生，后面三个分别是：餐馆服务员、家政服务员、超市收银员。“高端”和“低端”——如果一定要用这个词的话——他们的人数比例是1:1。低端的人被你赶走了，价格就往上涨了，你付不起，那你生活质量就下降，比如，有些人本来可以雇一个保姆的，现在雇不起了，本来是在餐馆吃饭的，现在就得自己做了。在这个变化过程中，对于这部分人来讲，他不光生活质量下降了，他的生产效率也会下降，如果这部分人还有一个选择，那就移民。对于上海来讲，很多高端的人才就这么走了。
一个城市的人口，实际上是在不停地移进移出，越是你想留的人，全球范围内的各大城市也都想留。这些人会比较两件事情：我在哪儿挣得多；我在哪儿花得少。按这个逻辑，城市的公共服务提供给低收入者，实际上是有利于提高服务业供给者，有利于提高城市的吸引力。越是公共服务倾向于低收入者，第一，你可以实现公平；第二，一些从事服务业的低收入者就待下来了，服务价格就降下来了，生活成本就降下来了，你想引入的那些人就花得少了，你就有竞争力了。这就是为什么香港要不断引进菲佣的道理，新加坡引进印度人，也是这个道理。
上海，一位清洁工在外滩一栋正进行内部装修的建筑物里擦玻璃
人物周刊：你对中国的未来是悲观还是乐观？
陆铭：短期的悲观和长期的乐观。
短期的悲观就是基于我前面讲的一个非常基本的情况，我们现在的一些行政力量在逆市场力量做事，具体的体现就是把资源引导到回报低的地方，而有发展潜力的特大和超大城市被政策所限制。这样导致整个中国的投资效率很低，地方债务很高，在社会的维度上，不公平的东西始终得不到解决。但长期来看我是乐观的，因为中国从某种意义上来讲，如果事情做对的话，现在的问题恰恰是我们的空间，你知道，没问题才是最大的问题，日本的问题就出在“没有问题”了，1980年代以后，日本在政策上没有什么太多可做的了，什么都挺好的了，成熟社会、法治民主了，但是，人口老龄化出现了。中国今天的问题不是这个样子，我们讲的任何一个问题，城乡间的问题，大城市的控制问题，土地的问题，户籍的问题，你动任何一个，都可以创造巨大的机会，更不要说几个一起动了。我甚至可以这样讲，短期越悲观，长期越乐观。从某种意义上来讲，大的社会变革就是在问题多和危机大的时候出现的，你看人类历史，每一次大的变革，都是在危机的时候，因为好的时候，就没有动力了，好的时候把很多问题都给掩盖住了。所以，我的短期悲观和长期乐观是相互对应的。
文章来自凤凰财知道，点击“阅读原文”可进行原文阅读，链接网址如下：
http://mp.weixin.qq.com/s/D_nGMdRQd49uHDUKRBGkzA
蜻蜓FM语音节目链接：
https://sss.qingting.fm/ipay/?channel_id=231341&view=content-detail&partner=appshare&item_id=5a07932d24fd9f70592f87eb#/content/231341/detail
《大国大城》链接：
https://item.m.jd.com/product/11992230.html?utm_source=androidapp&utm_medium=appshare&utm_campaign=t_335139774&utm_term=Wxfriends
《空间的力量》链接：
https://item.m.jd.com/product/12111098.html?utm_source=androidapp&utm_medium=appshare&utm_campaign=t_335139774&utm_term=Wxfriends